Το νέο πλαίσιο επιφέρει μεγάλες αλλαγές στον πολεοδομικό χάρτη της υπαίθρου, επηρεάζοντας χιλιάδες ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Ως όρια οικισμών αναγνωρίζονται πλέον μόνο εκείνα που τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983, αποκλείοντας κάθε μεταγενέστερη ανάπτυξη. Αυτό σημαίνει ότι πολλά οικόπεδα —ιδίως όσα έχουν έκταση μικρότερη από 2 στρέμματα— χάνουν το δικαίωμα δόμησης, εκτός αν πληρούν αυστηρά και ειδικά κριτήρια, όπως πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.
Αντικείμενο του ΠΔ
Το νέο Προεδρικό Διάταγμα καθορίζει τη διαδικασία οριοθέτησης των μικρών οικισμών της χώρας, δηλαδή εκείνων που εμφανίζονται στις απογραφές πριν από το 1983 ως αυτοτελείς, με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων —κριτήριο που πρέπει να ισχύει και κατά την πιο πρόσφατη απογραφή. Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται και οι προϋφιστάμενοι του 1923 οικισμοί. Το ΠΔ εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου δεν έχει γίνει ως σήμερα επίσημη οριοθέτηση, ή όπου απαιτείται επανεξέταση και αναθεώρηση των υφιστάμενων ορίων, εφόσον αυτά είχαν καθοριστεί από αναρμόδιες αρχές.
Επιπλέον, το ΠΔ θεσπίζει ενιαίο πλαίσιο για τους γενικούς όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, προσαρμοσμένα στην κατηγορία και τα χαρακτηριστικά κάθε οικισμού. Σημειώνεται ότι οι διατάξεις αυτές δεν εφαρμόζονται αυτόματα, αλλά μόνο εφόσον έχει προηγηθεί η έκδοση του σχετικού προεδρικού διατάγματος για την οριοθέτηση του συγκεκριμένου οικισμού.
Από το πεδίο εφαρμογής του εξαιρούνται:
- οι οικισμοί με πληθυσμό άνω των 2.000 κατοίκων
- οι νέοι οικισμοί που δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του Ν.1337/1983
- οι παραθεριστικοί παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένους νομούς όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.
Τι προβλέπεται – Ζώνες Οικισμών
Το νέο πλαίσιο καθορίζει τρεις βασικές πολεοδομικές ζώνες, με διαφοροποιήσεις στους όρους δόμησης:
- Ζώνη Α: Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋπάρχει του 1923, με αυστηρότερους όρους δόμησης για τη διατήρηση της παραδοσιακής αρχιτεκτονικής.
- Ζώνη Β: Το συνεκτικό τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983, με μέτριους όρους δόμησης.
- Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο τμήμα της ίδιας περιόδου, με πιο ελαστικά όρια δόμησης αλλά πρόσθετους περιορισμούς.
Η Ζώνη Γ που αναφερόταν στο προηγούμενο σχέδιο του Π.Δ. και θα περιλάμβανε τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1 Ζώνη μέχρι και το καθορισμένο όριο του οικισμού, αφαιρέθηκε έπειτα από παρατήρηση του Σ.τ.Ε..
Όροι δόμησης ανά ζώνη
Ζώνη Α
Η αρτιότητα καθορίζεται σε οικόπεδα:
- Άνω των 2 στρεμμάτων, με πρόσωπο τουλάχιστον 15 μέτρα σε κοινόχρηστο χώρο.
- Εξαίρεση προβλέπεται για μικρούς, απομονωμένους οικισμούς, όπου η αρτιότητα ξεκινά από 500 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρα.
Ζώνες Β & Β1
Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα:
- Από 300 έως 2.000 τ.μ., με ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα σε κοινόχρηστο χώρο.
- Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 4η Νοεμβρίου 2011:
- Έως 500 τ.μ. ➜ πρόσωπο 10 μέτρα
- Άνω των 500 τ.μ. ➜ πρόσωπο 15 μέτρα
Γενικές διατάξεις
- Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 60%
- Ύψος: έως 2 ορόφοι, κατ’ εξαίρεση 3 σε περιπτώσεις μορφολογικών ιδιαιτεροτήτων
- Συντελεστής δόμησης: ανάλογος της χρήσης και του μεγέθους του οικοπέδου
Εξαιρούμενες περιοχές από τα όρια οικισμών
Το ΠΔ ορίζει ρητά ότι δεν επιτρέπεται να περιλαμβάνονται στα όρια οικισμών:
- Δάση και αναδασωτέες περιοχές
- Περιοχές ενταγμένες στο δίκτυο NATURA 2000
- Ζώνες προστασίας τοπίου ή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους
- Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας
- Αρχαιολογικοί χώροι και περιοχές πολιτιστικού ενδιαφέροντος
- Αιγιαλοί, παραλίες και παρόχθιες ζώνες
- Περιοχές με γεωλογικούς κινδύνους (κατολισθήσεις, σεισμικότητα κ.ά.)
- Ζώνες υπόγειων υδάτων
- Στρατιωτικές περιοχές, τεχνικές υποδομές και άλλες ειδικές χρήσεις με περιοριστικό καθεστώς
Διαβάστε παρακάτω το πλήρες κείμενο του Προεδρικού Διατάγματος με θέμα “Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης” το οποίο για λογαριασμό του ΥΠΕΝ συνυπογράφεται από τον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Νικόλαο Ταγαρά:
