Τα τελευταία χρόνια, η Ελλάδα περνά σε μια νέα εποχή πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού, με στόχο τη βιώσιμη ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και την ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου. Οι αλλαγές αυτές, αν και απαραίτητες για τη συνολική οργάνωση του χώρου, δημιουργούν εύλογη αβεβαιότητα και αγωνία σε χιλιάδες πολίτες που διαθέτουν ιδιοκτησίες – ειδικά σε εκτός σχεδίου περιοχές ή σε μικρούς οικισμούς.
Το ερώτημα “θα μπορώ να χτίσω στο ακίνητό μου;” ή “τι αξία θα έχει αύριο η γη μου;” απασχολεί πλέον καθημερινά τους ιδιοκτήτες, απαιτώντας τεχνική ενημέρωση και σωστή καθοδήγηση. Η αναμόρφωση αυτή, που προχωρά με σταδιακά αλλά σημαντικά βήματα, φέρνει στο προσκήνιο νέους κανόνες και περιορισμούς στη δόμηση – ειδικά σε εκτός σχεδίου περιοχές και μικρούς οικισμούς.
Τι αλλάζει στη δόμηση
- Κατάργηση παρεκκλίσεων εκτός σχεδίου: Η δυνατότητα δόμησης σε αγροτεμάχια μικρότερα των 4 στρεμμάτων, που βασιζόταν σε παλιές παρεκκλίσεις, καταργήθηκε
- Αυστηρότεροι όροι δόμησης σε μικρούς οικισμούς: Κατάργηση της οικοδομησιμότητας (οικισμοί κάτω των 2000 κατοίκων)
- Νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια : Εφαρμόζονται σταδιακά σε όλη τη χώρα και ορίζουν χρήσεις γης, δικαιώματα δόμησης και ζώνες προστασίας.
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου & Ψηφιοποίηση: Η σύνδεση της οικοδομικής δραστηριότητας με ενιαία ψηφιακά δεδομένα αυξάνει τη διαφάνεια και τη νομιμότητα. Καταληκτικές ημερομηνίες ρύθμισης αυθαιρέτων.
- Αλλαγές στον ΝΟΚ (Νέο Οικοδομικό Κανονισμό) μετά από αποφάσεις ΣτΕ: Αλλαγές στην πρακτική εφαρμογή της δόμησης, επιδρώντας τόσο σε νέες άδειες όσο και σε παλιές μελέτες.
Τα θετικά και τα αρνητικά στοιχεία των εξελίξεων
Θετικά:
- Ενισχύεται η πολεοδομική οργάνωση.
- Προστατεύεται το φυσικό περιβάλλον από ανεξέλεγκτη δόμηση.
- Κάποιες ιδιοκτησίες αποκτούν προστιθέμενη αξία.
- Διευκολύνονται οι μεταβιβάσεις και οι επενδύσεις με σαφείς όρους.
Αρνητικά:
- Πολλές ιδιοκτησίες χάνουν τη δυνατότητα αξιοποίησης, εάν δεν κινηθούν έγκαιρα.
- Οι μικροϊδιοκτήτες σε εκτός σχεδίου περιοχές πλήττονται χωρίς επαρκείς μεταβατικές πρόνοιες.
- Οι μικροϊδιοκτήτες αισθάνονται πως χάνουν δικαιώματα που θεωρούσαν κατοχυρωμένα.
- Δημιουργείται αίσθηση ανασφάλειας για ιδιοκτησίες που αποκτήθηκαν με παλιό καθεστώς.
- Η μετάβαση γίνεται χωρίς επαρκή ενημέρωση ή υποστήριξη, δημιουργώντας σύγχυση.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων – είτε εντός είτε εκτός σχεδίου – θα πρέπει να:
- Ζητήσουν τεχνικό έλεγχο οικοδομησιμότητας της ιδιοκτησίας τους από μηχανικό.
- Εξετάσουν αν προλαβαίνουν να προχωρήσουν σε ρύθμιση αυθαιρέτων ή έκδοση άδειας
- Προχωρήσουν σε τοπογραφικό διάγραμμα και έλεγχο τίτλων για να διασφαλίσουν την τεχνική και νομική πληρότητα του φακέλου τους.
- Μην καθυστερούν. Η αδράνεια μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια δομήσιμων δικαιωμάτων και μείωση της αξίας.
