Οι νέες αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση με το νέο νόμο των αποβλήτων

Αρχική / Νέα / Νομοθεσία / Οι νέες αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση με το νέο νόμο των αποβλήτων

Οι νέες αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση με το νέο νόμο των αποβλήτων

Δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης ο νέος νόμος 4819/23-07-2021 για την ολοκληρωμένη διαχείριση αποβλήτων, ο οποίος, μεταξύ άλλων, περιέλαβε με συμπληρωματικές τροπολογίες, τροποποιητικές και συμπληρωματικές διατάξεις που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Σχεδόν 7 μήνες μετά την ψήφιση και δημοσίευση του Ν.4759/2020 με τον οποίο τροποποιήθηκαν οι όροι δόμησης για την εκτός σχεδίου δόμηση και καθορίστηκαν μεταβατικές διατάξεις για την κατάργηση της δυνατότητας οικοδόμησης σε -συγκεκριμένα- γήπεδα και ιδιοκτησίες με εμβαδό μικρότερο των 4 στρεμμάτων, το Υπουργείο Ενέργειας και Περιβάλλοντος επανέρχεται με νέες διατάξεις για τις εκτός σχεδίου περιοχές. Στόχοι του νέου νόμου η παροχή διευκρινήσεων και συγκεκριμενοποίησης των προγενέστερων διατάξεων προς «αποφυγή παρερμηνειών» και «αντιμετώπισης ερμηνευτικών ζητημάτων» καθώς και οι σημειακές διορθώσεις και συμπληρώσεις για τη βέλτιστη και χωρίς υποκειμενικότητα ερμηνείας εφαρμογή των επιμέρους διατάξεων.

Συνοπτικά, οι κύριες τροποποιήσεις και αλλαγές σημειώνονται ακολούθως:

1. Διευκρινίζεται ότι οι διατάξεις του Ν.4759/2020 ουσιαστικά αφορούν τον περιορισμό της δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές για τις οποίες δεν υπάρχει κανενός είδους πολεοδομικός σχεδιασμός (γενικό πολεοδομικό σχέδιο, ζώνη οικιστικού ελέγχου, άλλα διατάγματα χρήσεων γης).

2. Ως προς τους όρους δόμησης των εφοδιαστικών αλυσίδων και των data centers, χρήσεων για τις οποίες ορίστηκαν ειδικοί όροι δόμησης για πρώτη φορά με το Ν.4759/2020, συμπληρώνονται και διορθώνονται κενά που είχαν διαπιστωθεί και δυσχεραίναν την εφαρμογή των αντίστοιχων διατάξεων. Συγκεκριμένα:

> Εγκαταστάσεις εφοδιαστικής: ορίζεται το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ίσο με 40%, καθώς και η απαιτούμενη απόσταση από τα πλάγια όρια του γηπέδου ίση με 10μ (ο συντελεστής δόμησης ορίζονταν με το Ν.4759/2020 ίσος με 0,6, το μέγιστο ύψος κτιρίου 14μ και ο συντελεστής κατ’ όγκο εκμετάλλευσης 4,5).

Επίσης, δίδεται πλέον δυνατότητα λήψης παρέκκλισης από τους ισχύοντες όρους δόμησης ως προς το ύψος (έως 15μ) και το συντελεστή όγκου, με την παρέκκλιση να χορηγείται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από τη γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.).

Ιδιαίτερα σημαντική, τέλος, είναι η επισήμανση που συμπληρώθηκε και με την οποία προσδιορίζεται ότι οι ανωτέρω όροι δόμησης ισχύουν σε όλες τις περιπτώσεις της εκτός σχεδίου δόμησης «ανεξαρτήτως αν έχουν θεσπισθεί όροι και περιορισμοί από πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου».

> Data centers: ορίζεται πλέον -συμπληρωματικά- το ποσοστό κάλυψης ίσο με 60% καθώς και οι πλάγιες αποστάσεις κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ίσο με 10μ. Κατά τα λοιπά, ισχύουν οι όροι δόμησης που καθορίστηκαν με το Ν. 4759/2020.

3. Ως προς τους όρους δόμησης για χρήση κατοικίας, στις περιπτώσεις των γηπέδων κάτω των 4 στρεμμάτων για τα οποία το Δεκέμβριο του 2022, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, θα καταργηθεί η δυνατότητα οικοδόμησης, ορίζεται πλέον με μαθηματικό τύπο η ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση με στόχο το «ξεμπλοκάρισμα» των καθυστερήσεων που είχαν διαπιστωθεί κατά την αδειοδότηση των εν λόγω ακινήτων λόγω διαφορετικών ερμηνειών. Έτσι:

> Για οικόπεδα επιφάνειας 2.000 τ.μ. η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία είναι έως 186 μέτρα.

> Για οικόπεδα από 1.200 τ.μ. και έως 2.000 τ.μ. η επιτρεπόμενη δόμηση περιορίζεται στα 136 τ.μ., από 150 τ.μ.

> Σε οικόπεδα από 750 τ.μ. έως 1.200 τ.μ. η δόμηση διαμορφώνεται σε 86 τ.μ., από 100 τ.μ.

4. Επίσης άξια αναφοράς είναι η μεταβολή που σημειώνεται για τις χρήσεις αμιγούς χρήσης γραφείων ή καταστημάτων (περιλαμβανομένων των υπεραγορών), εμπορικών αποθηκών, εκπαιδευτηρίων και ευαγών ιδρυμάτων σε σχέση με τις παρεκκλίσεις που δύναται να τους χορηγηθούν κατά περίπτωση, καθώς επαναφέρεται η αρμοδιότητα χορήγησης αυτών στο Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης ύστερα από γνωμοδότηση του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.

Η εν μεταβολή (και ουσιαστικά επαναφορά του προηγούμενου καθεστώτος) έρχεται λίγους μήνες μετά την αλλαγή που επέφερε ο Ν.4759/2020 και η οποία προέβλεπε την μεταφορά της αρμοδιότητας κεντρικά, στο Υπουργείο και το αντίστοιχο Κεντρικό Συμβούλιο, αυξάνοντας δυστυχώς τους απαιτούμενους χρόνους αδειοδότησης λόγω των αυξημένων γεωμετρικά υποθέσεων που θα έπρεπε να εξετασθούν κεντρικά για όλη την επικράτεια.

5. Επαναπροσδιορίζεται το -νέο με το Ν.4759/2020- τέλος επιβάρυνσης των οικοδομικών αδειών για τα ακίνητα εκτός σχεδίου για τα οποία δεν υπάρχει κανενός είδους άλλος πολεοδομικός σχεδιασμός. Το εν λόγω τέλος αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο για τη χρηματοδότηση δράσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές, με στόχο να αντισταθμίζεται η επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που κατ’ αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση. Συγκεκριμένα, επανορίζεται ίσο με 5% επί του κόστους του συμβατικού προϋπολογισμού του έργου ή 5‰ στην περίπτωση που γίνεται χρήση αναλυτικού προϋπολογισμού, ενώ καθορίζεται ελάχιστο και μέγιστο τέλος επιβάρυνσης (250 και 5.000 ευρώ αντίστοιχα).

6. Τέλος, προστίθενται περιπτώσεις στις μεταβατικές διατάξεις του Ν.4759/2020 για την εκτός σχεδίου δόμηση προκειμένου ιδίως να αντιμετωπισθούν ερμηνευτικά ζητήματα καθώς και θέματα που προέκυψαν κατά την εφαρμογή του νόμου και κρίθηκε ότι απαιτείται πρόσθετη ρύθμισή τους.

Σύνταξη: Αρετή Μπαντή | Πολιτικός Μηχανικός, MSc | Τομέας Τεχνικού Ελέγχου Ακινήτων , https://www.deltaengineering.gr/